Reklámmentes eszmecsere ingatlanbefektetés témájában.
Osszuk meg másokkal, amit a sikereinkből, kudarcainkból tanultunk! Befektetési tippeket is várok, sőt akár magánbefektetői csapatot is alkothatnánk.
En is sok kompromisszumot kotok azzal hogy kulfoldrol intezem a lakast.
A berleti szerzodesnel azt csinaltam, hogy az atlagosnal lenyegesen nagyobb mozgasteret biztositottam a berlonek arra, hogy ha valami karbantartasi munkat el kell vegezni, ami engem terhel, akkor azt a berleti dijjal szemben megtehesse. Legutolso pelda: elromlik a WC-tartaly, akkor nem megyek haza intezkedni, hanem megcsinaltatja az en koltsegemre, es kuldi a szamlat plusz ennyivel kevesebbet utal. Ezeket elore tisztazom a berleti szerzodesben (osszeghatarok, eljaras menete stb.)
Plusz meg egy dolgot inditottam el most, espedig hogy a berleti dij meghatarozott reszet automatikusan lakastakarekba fizetem be. Nem hatalmas osszeg, kb. 4-500 ezer gyulik ossze 4 ev alatt. Viszont igy kb 10%-os hozam mellett osszegyulik a felujitasi alapom, amibol 4 evente a festes, felujitas es egyeb kijon. A szerzodest is ugy kotom, hogy ha a berlo 4 even belul felmond, akkor a tisztasagi festes es egyeb szukseges felujitasi munkak osszeget o allja. Biszont ha hosszu tavon marad, akkor 4 evente rendberakott lakasban el.
Viszont a felujitasi munkak megszervezesevel egyenlore bajban vagyok. Nincs meg bejaratott emberem ra, de remelem hamarosan kerul olyan aki megbizhato, es foleg nem akar lehuzni azert mert kulfoldon ugyis jol keresek.
Ha van egy kis időd, nem olyan nagy dolog megszervezni lakás eladását.
Meghirdeted az expressz.hu + ingatlan.com oldalakon képekkel+alaprajzzal (ezeken egy-két emeldíjas sms áráért ki is emelheted a lakást), illetve egy pár más ingyenes oldalon (pl iwiw).
A lakásbemutatást hetente egy napra koncentrálod, az sem baj, ha a vevőjelöltek egyszerre jönnek - így legalább van rajtuk egyféle nyomás (de ehhez a lakásnak is jónak/sistergősnek kell lennie).
ja, a sistergős faktor (wow factor) tényleg nagyon fontos.
Pl. egy lakásban fel kellett újítani a fürdőszobát. tehettem volna bele sima, teszkós zuhanyzót, de inkább vettem egy hiperszuper masszírozósat plusz 200ezerért. első héten elment, alku nélkül.
ha kádad van, akkor pezsgőfürdőset tegyél bele. a lakás vételárához képest a különbség nem óriási, mégis bele fognak szeretni a vevőjelöltek.
másik kedvencem az IKEAs konyha. A legolcsóbb fehéret veszem meg (összár 60e forint), DE szuper(drága) fogantyúkkal, és hirtelen nagyon jól néz ki. Így azt látják csak, hogy ingyen kapnak a lakáshoz egy vadiúj, modern kinézetű konyhát - harapnak rá.
A felújítást mindig fővállakozóval csináltatom (egy jóbarát ajánlotta: 50es fazon, nagyon megbízható, hasonló szakikat dolgoztat), és a húgom néz rá a dolgokra, ha kell - általában a részteljesítéskor.
Fontos a hozzáállásod is. Egyszerűen tudomásul kell venni, hogy te külföldön vagy, a lakás pedig Bpesten, ezért nem fog minden olyan könnyen/egyszerűen történni, mintha ott lehetnél a lakásban kétnaponta. Lehet, hogy egy kicsit drágább is így. de inkább fizetek 15%kal többet a főválalkozó miatt, mintsem, hog ynekem kelljen hajkurászni a munkásokat. Valamit valamiért. Van erre egy jó mondás is az egyik ingatlanos könyvben: ne veszítsd el a dollárokat a centek miatt.
Hát..., valóban, mindig a nüanszok....nálam ami fegyvertény lehet az a kilátás (parlament), de egy bauhaus ház 3 szárnyas ablakán....a bázis ötletem jelenleg az ablakkeret, dehogy egy alaphelyrehozatalon kivül mit tudnék még hozzátenni...
azért gondolkodok az értékesítésen (is) mert ha tényleg egy 15%-al többet tudnék fogni akkor jövőévre akár már két párhuzamban futó grazon értékesítésre is kijönne a keretből. Hál istennek most nem hajt semmilyen határidő van időm ötletelni, tervezni.
Üdv! a Kérdés ugyan nem hozzám szólt de azért válaszolok. Ha magyar állampolgár vagy de egy évnek legalább a felét, azaz legalább 183 napot külföldön tartozkodsz, akkor megválaszthatod hogy a magyar vagy a kinti adózás szerint fizess. Ha kint élsz akkor nem lesz nehéz elintézni. Azoknál nehéz akik csak elakarják hitetni hogy külföldön vannnak az év legalább felében, mert a hatóság elfogadja ugyan a bérleti szerződés bemutatását, de az esetek 95%-ban szúró próba szerűen leellenőrzik, vagy ellenőríztetik hogy éppen mely ország területén vagy és ez csak egy annak tesztelésére hogy az állítást ellenőrízék.
Én most jelen pillanatban megvagyok akadva, nem rég, októer végén vettem meg az első befektetési célú ingatlanomat, elkezdtem a kipofozását, úgy voltam mostanáig hogy kiadom és megjelzálogozom és abból már olyat veszek amit kimondottan értékesítésre vennék.
de az elmúlt egy hónapban úgy tünt jobb üzletet csináltam a vétellel mint azt elsőre gondoltam, és lehet ha belevágnék az eladásába akkor jó 15%-al többet kapnék érte mint azt gondoltam volna. Az elgondolásomat csak az alapján vontam le hogy a bérlői érdeklődések közt akadt olyan aki vevőként is érdeklődött volna, és ha éppen nem borította volna az elmém a felújjításból fakadó finom por talán előbb kapcsoltam volna :)
A gondom csupán annyi hogy nem vagyok royalgol :DDD nem hiszem hogy egy hónap alatt értékesíteni tudnám és most nem állok úgy hogy a gyalog módszerrel 100 ezreket eldobáljak hirdetésre tekintve hogy a felújjítás a készpénz állományom egy szabadszemmel jól látható részét falatozza fel jelen pillanatban is(ugye azt beszéltétek nem rég hogy egyre többet kérnek a közvetítők és ugyis csak az ingyenes helyeken hirdetnek).
Szóval most még várom kicsit, hogy a vonzás törvénye alapján rám találjon a jó megoldás ihlete :)
Nalam ugy alakult, hogy veletlenul lettem "ingatlanbefekteto". Nem sokkal azutan hogy megvasaroltuk Budapesten az elso lakasunkat, kaptam egy kulfoldi allasajanlatot. Mivel az eladoval ugy allapodtunk meg, hogy fel evre visszaberli a lakast, mire valosagban birtokba kerultem, mar nem laktunk Budapesten. Igy eletunk elso lakasa maris "befektetesi celu ingatlan"-na alakult.
Ha jol tippelem Verponty, te is kulfoldon elsz. Te hogy oldod meg, ha egy ingatlant fel kell ujitanod? Gondolom nalad is problemas a "lemegyek este megnezem mit dolgoztak a mesterek" kivaltasa.
Nekem az elso berloim kovetkezo ev elejen fognak kikoltozni, igy viszonylag hamar el kell kezdenem kialakitani egy rutint arra, hogy a karbantartasi munkakat hogy fogom kulfoldrol levezenyelni problemamentesen.
Masik kerdes ami bennem mostanaban felmerult: Hogy a feneben adozok a tevekenyseg utan? Ugye kulfoldon letelepedettkent nem szamitok devizabelfoldinek...
"...szívesen olvasnám, hogy mennyire voltatok sikeresek ez évben fórumtársak.
Mi volt a legjövedelmezőbb üzeletetek.
Mindenkit lelkesítenek ezek az írások. Akár egy koldus írja, hogy talált 5000 forintot akár egy ingatlanos, hogy sikerült ez évben kiadnia 10 ingatlant bérbe....
Teljes szöveg:" Ez évben is kissé félve nézegettem a kémény nélküli elektromos bojlerrel rendelkező ingatlanokat."
Az a probléma, hogy az elektromos vízmelegítésű ingatlanban természetesen nincs kéménykivezetés.
Ezért kell kiépíttetni. Elkég költséges az ilyesmi. Na persze ha gázost szeretne az illető....
Ezért nem szívesen vásárolok bojleres vizmelegítős ingatlanokat. Kissé viszolygok azoktól mert túl költséges a kéménykiépítése és az azt követő rendszer.....
nagyon ajánlom ennek (főleg a hozzászólások) végigolvasását is. Többet megtudhatsz belőle, mint a könyvekből. Az onlineingatlanon egyébként reagál rá Kirány Norbert.
ha nem tudsz értéket hozzátenni (felújítani/bővíteni), akkor tényleg az 50%os jelzálog a legjobb. Az viszont könnyedén visszafizethető 10 év alatt.
Kis (durva) fejszámolás: ha a gyerek születése előtt akad egy fél garzonnyi pénzed, akkor abból 18-20 éves korára 2 garzonja/egy kétszobás lakása lehet. Az egyiket kiadja, a masikban lakik, és egyből fedezve van a felsőoktatási költségek nagy része.
Igazad van, talán túl sokan próbáltak szerencsét anélkül, hogy tudták volna, mit is csinálnak.
Amellett, hogy nem tartom a szerzőt zseninek, hiszen semmi újat nem hozott létre, mégis sokat köszönhetek a könyveiben leírtaknak - megtanított egy bizonyos gondolkodásmódra.
Az ingatlan mellett jövőre belevágok a mezőgazdasági biznicekbe is: borjak nevelésébe teszem a pénzem. :)
A 10 % os önerővel való ingatlanvásárlást befektetés céllal inkább az új építésűnél lehet ajánlani.
Itt magyarországon a használt lakásokat 10 % os önrésszel megvenni nem semmi. Azért sem mivel nincs az a bérlő akin ezt egyszerű lenne behozni.
Én szerintem minimum 50 % az amivel érdemes hitelre vásárolni használt ingatlan albérletre. Akkor jut is marad is a bérleti pénzből.
Persze akit ha nem zavar, hogy 0 vagy esetleg kissé minusszal megy a bérleti pénz néhány évig annak hajrá.
Persze nem lehet összehasonlítani az amerikai alapokon működő hitelt a mieinkkel de a könyvek sok mindent megtanítanak. A többi a tapasztalat és a folyamatos informálódás.
De ebben a fórumon úgy látom, hogy vannak igen gyakorlott és ügyes befektetők. Nem is egy...
Ugy nez ki a Rich dad, poor dad-et mar tul sokan olvastak. Ez a 10% letettel veszek Magyarorszagon meg csak most indulna, USAban pedig a subprime valsag okozoja. De persze ettol meg erdekes olvasmany es van mas tanulsag is.
Ugyan nem engem kérdeztél a könyvvásárlásról, de azert megosztom a saját véleményem:
- akinek megy az angol, annak nagyon ajánlom az amazon.co.uk választékát. a keresőjébe elég bepötyögni a real estate, real property, property ladder szavakat, és nagyon jó könyveket fog találni. mindenféleképpen érdemes megnézni az olvasói hozzászólásokat is.
- a gazdag papa, szegény papa (Kiyosaki: rich dad, poor dad) sorozat - szerintem - alap. Mivel elég sok van belőle, és nagyjából önmagát ismételgeti a pasi, ezért egyszerre nem kell sokat megvenni belőle.
- a magyar könyvek közül a hétvégi milliomos "sorozat" ajánlható nagyon.
Nem írnád meg, hogy melyek voltak ezek a könyvek?Hátha érdemes lenne elolvasni őket. A másik kérdés: nem osztanád meg, hogy milyen jó módszert találtál az eladásra? Már ha ez nem járt azzal, hogy 50embernek kell különböző időpontokban a lakást megmutogatni, mire talán az 51. megveszi. Köszönöm.
Én is szívesen olvasnám, hogy mennyire voltatok sikeresek ez évben fórumtársak.
Mi volt a legjövedelmezőbb üzeletetek.
Mindenkit lelkesítenek ezek az írások. Akár egy koldus írja, hogy talált 5000 forintot akár egy ingatlanos, hogy sikerült ez évben kiadnia 10 ingatlant bérbe....
Tehát csevegjünk a 2007-es évről.
Elkezdem:
Volt néhány viszonteladású ingatlanom idén.
Mindegyik eladásom nyereséges volt.
Amit nehezményezek az, hogy ez évben mindenki hitelre vásárolt ingatlant és volt olyan tranzakció ami majdnem 2 hónapig elhúzódott. (Remélem jövőre kifogok néhány készpénzes vevőt).
Ez évben is kissé félve nézegettem a kémény nélküli elektromos bojlerrel rendelkező ingatlanokat. Lehet, hogy frusztrált vagyok de nem bízom azokban az ingatlanokban, hogy valakinek is kell ilyen. Vannak fóbiáim :))))
Idén sem sikerült üzeleti (iroda) ingatlant találnom és kiadnom bérbe.
Azonban anyagi helyzetem évről évre jól alakul.
Mégtöbb emberrel megismerkedtem amik az üzletem kilátásait igencsak segítik.
Idén sikerült 33 ezer forintot költenem ingatlanos könyvek vásárlására. (A feleségem legnagyobb örömére)
Rájöttem, hogy vannak gerinctelen emberek a kéményépítő iparágban is..
Elhatároztam, hogy jövőre már nem dolgozok ingatlanközvetítőkkel. Sokat kérnek és van más módja is az eladásnak ami hatékonyabb és költségkímélőbb. Ezzel idén szembesültem.
Idén még karácsony tájékán szertnék venni egy ingatlant.
Nem is tudtam, hogy van moderátorunk. attólo még megpróbálhatnál írni. főleg az eddigi kedvenc üzleteid részletes leírását várom. :)
tényleg mennek fel a használt garzonárak, és én ennek nagyon, de nagyon örülök. Azt ugyan nem tudom, hogy a nagy ingatlanforgalmazók "szakértői" ezek után hogyan tudnak tükörbe nézni, azt követően, hogy már vagy 4 éve azt hangoztatják, hogy a garzonok ideje lejárt. bár valszeg az van a háttérben, hog ynekik nem éri meg, ha ezen lakások forgalma a nagy. az újépítésűek drágábbak, ezért azokból nagyobb sápot is tudnak húzni, ugyanannyi munka mellett.
Egyébként tegnap volt a címlapon egy nagyon jó cikk egy újépítésű csodalakás körüli kálváriáról (40 millás vételár, 10milla előleg, átadás fél éve csúszik, szerződéstől nem tud elállni a vevő+pénzét nem kapja vissza). Tanulságos kis mese.
