Reklámmentes eszmecsere ingatlanbefektetés témájában.
Osszuk meg másokkal, amit a sikereinkből, kudarcainkból tanultunk! Befektetési tippeket is várok, sőt akár magánbefektetői csapatot is alkothatnánk.
Aninak igaza van a bérbeadással és az idegen ingatlanon végzett beruházással kapcsolatban.
Én a felújítás költségként való elszámolását meggondolnám, mert az SZJA tv. 11. melléklete csak a kizárólag üzleti célt szolgáló eszközök esetében engedi meg a karbantartásra és felújításra fordított kiadások elszámolását. Mivel, ha jól értem ott is fognak lakni és az irodát, ill. raktárat műszakilag nem választják le a lakásról, ezért csak a 11. melléklet 12. pontja szerinti arányosan megosztott működési költségek elszámolása jön szóba.
Én nem kockáztatnám a felújítás elszámolását így, mivel az adott ingatlan nem is lesz a vállalkozásom eszköze, nem számolhatok el amortizációt, még korlátozottan sem, mint a nem kizárólagosan vállalkozási célra használt gép, berendezés után. Akkor meg min is végzem a felújítást? a saját lakásomon. A másik oldala ennek az, hogy elszámolom egyik oldalon a költségeket, ugyanakkor a másik oldalon értéknövelést hajtok végre és ez még a független magánszemélytől bérelt ingatlan esetében is jövedelemnek számít, ezért szokták úgy kötni a bérleti szerződéseket, hogy a kiköltözéskor a vállalkozó eredeti állapotában köteles az ingatlant visszaadni. Vagyis a végzett korszerűsítéseket visszacsinálni, a bépített dolgokat kiszerelni stb.
Azt hiszem maradnék a működési költségek elszámolásánál. Lehet, hogy túl "nyuszi" vagyok, de szerintem itt nagyon kilóg a lóláb, egy esetleges ellenőrzésnél nem hiszem. hogy átmenne.
Én mint magán ember kezdtem foglalkozni az ingatlanokkal. Hitelből.
Majd alapítottam céget.
A céges hitel kétélű fegyver.
Jó dolog mivel kisebb tőkét raksz be az ingatlanba.
De mivel cégként veszel fel hitelt ezért nem kapsz annyit mint magánemberként.
Tehát amíg a magán ember fel tud venni akár 80 % ot is addig a céges kezdőként 50-60 % ot.
Magán emberként is lehet legálisan számlával (amit az Apeh nél lehet beszerezni) ingatlanokat kiadni.
Ha céget alapítasz akkor ne felejtsd el a járulékos költségeket is beleszámolni.
Igaz hogy magán emberként csak az állapot fejlesztést(vagy hogy is nevezik) költségelheted le, vagyis pl a festést nem, de a fűtés korszerűsítést igen.
Intő példa: 9.8 milliós ingatlanra felvehető céges hitel (Raiffeisen) kezdő ingatlan cég!!! 5.5 millió ft.Max 10 évre adják. A havi törlesztő részlet 105.000 ft.
Ugye sok!
Na ezért nem egyszerű a bérbeadás díjából fedezni a havi hitel költséget.
Meggondolandó.
Vagy több önerőt teszel be.
Ahoz hogy a mérleg jól áljon kb 80-90 % önerő kellene hogy egy 10 milliós garzon bérbeadási díjából fedezd a hitelt!!!!!
Ingatlan befektetésen gondolkozom, egy kis garzont vennék hitelre valamilyen frekventált vagy gyorsan fejlődő helyen (pl. Corvin sétány) és kiadnám.
Azon gondolkozom, hogy alapítok egy céget, ami felvenné a hitelt és úgy adná ki (számlára is), így le tudnám költségelni a felújítási költségeket és a hitel törlesztőjét a bérleti díjból. A cégnek lenne más bevéletele is , amit szintén le lehetne költségelni pl az illetékből, így nem az adózott szemelyes jövedelemből kellene megfizetni azt
Van valakinek tapasztalata a céges jelzálóghitelról vagy az államilag támogatott kisvállalkozói hitelről? Esetleg a céges kiadásról?
cseh villafronton nagyobb újdonság nincs, pénteken aláírtuk a végleges szerződést, a bank elutalta a pénzt, de még kb 1-2 hetet várni kell, hogy bejegyezzenek minket, és csak azután vehetjük át a házat. ilyen a cseh rendszer. Cserébe viszont 0 illetéket kell fizetnünk, és az ügyvédi díjat is meg lehet spórolni, mert nem kell ellenjegyzés a szerződésre.
Érdekesség: valszeg bennemarad egy pár, kb 100éves gyerekjáték, amikkel még a kis Benes is játszott, hoppá. Úgy néz ki, hogy a néni nem tudja őket kinek adni. Én pénzt ugyan nem adnék érte (vérző magyar szív), de ha ingyen van, elnézem. :)
Agyban már kezdődik a felújítás/átalakítás: ugye 100 nm az alapterület, plusz van egy ekkora szuterénrész és tetőtér. A földszinten lesz így két készobás lakás, a tetőtérben 3 garzon, és a szuterénben is ki szeretnénk alakítani min. 2 helyiséget, rendelőnek/irodának vagy szálláshelynek (ismerősöknek, családnak, odatévedő turisztoknak, stb). Gondolkoztam egy esetleges emeletráépítésen is, de aztán rájöttünk, hogy akkor a kertbe nem jutna elegendő napfény (és az engedélyezés is nagyon hosszadalmas, macerás). :(
Új hír még, hogy sikerült elpasszolnunk a feleségem 85nmes penthouse lakásának kvázi örökbérleti jogát (a mindenkori bérlő 15 év bentlakás után lesz tulajdonos, hacsak nincs másik ingatlanja - valami önkormányzati projekt volt): 41M - 2002ben 12M-ért költözhetett be. Ez is mutatja, hogy nagyon elszálltak a cseh lakásárak, a lufi a panellakásoknál már kezd is kipukkadni.
Informacioim szerint ha tetot cserelsz, ahhoz mindenkeppen kell az engedelyeztetes, terv sot most mar muszaki vezeto is. Ablakcserehez es szegeteleshez ha jol tudom nem. Gaz megintcsak engedelykoteles. De szerintem kerd ki ezugyben egy altalad megbizhatonak ismert epitesz velemenyet is, mielott barmi vegleges dontest hozol.
A befektetesi tanacsado "core sales" tevekenyseg. A jutalekbol el. Egyreszt az az informacio amivel rendelkezik a termekrol nagyon limitalt, masreszt csak azt javasolja neked ami utan jutalekot kap.
Letezik ennek egy masik szintje; a befektetesi bankar, aki a nyereseged bizonyos szazalekat kapja fizetsegkent. De azon a piacon EUR milliok kellenek ahhoz hogy szobaalljon veled a bank.
Nalam pl csak az infrastruktura (Reuters, Bloomber, Dealing, telefonvonalak stb.) amivel dolgozom tobb ezer EUR havonta. Egy befektetesi tanacsado soha nem engedhetne ezt meg maganak, igy ne is vard tole, hogy non-standard befektetesi otletekkel jojjon elo. Egyszeruen nincsenek meg hozza a lehetosegei. Es nem mellesleg te sem tudnad elviselni azt a kockazatot egyeni befektetokent, amit igy futnod kellene.
Felreertes ne essek, en nem befektetesi bankar vagyok, hanem trader, tehat a bank sajat poziciojaval kereskedem.
Én szívesen olvasnék a cseh bérházzá alakítós projektről akár képekkel is. :-)
Jó régi villa.
Lenne egy kérdésem a Mo-n (is) tevékenykedőkhöz.
Képbe került nálunk egy-két kertes házikó, erősen felújításra szorulnak. Kb. 40-50 évesek.
Kérdés:
- Kell-e újra terveztetni, ha a homlokzatot szigeteljük, ablakot cserélünk, cserepet cserélünk, belül, víz-gázcsöveket cserélünk? (pl. :gondolom, ha változtatunk az eredeti tetőformán, akkor mindenképpen újra kell terveztetni, engedélyeztetni)
- az épület "alapja" már ami a föld felett van, kisméretű téglából van kirakva, ez mennyire jó stabilitás/vizesedés szempontból?
Az elso ket erv ertheto. Az elso onmagaban is eleg hogy atbillentse a cash-flowt pozitivba :)
Sajnos csehben nem vagyok eros, a diky mej se a max amit ki tudok csiholni magambol. Majd megkerdem itt a bohemiai kollegat mellettem hatha van valami frappans cseh szlogenje...
1. Nekünk 60Mban lesz a projekt, a többi 40M a hozzáadott érték.
2. A ház mögött van egy 500 nmes kert, amit később át lehet minősíteni, és felhúzhatunk rá egy házat magunknak.
3. A kislakások értéknövekedésében bízunk. Egy mostani felmérés szerint -ha csak közbe nem jön valami előre nem látható- a csehek 2020ra elérik az akkori uniós -német- fejlettséget, ár- és keresleti szintet. van még tehát hová kúszniuk a lakásáraknak. Ugyan nem lesz olyan ugrásszerű, mint eddig, de nem fog megállni. Éves szinten átlag 7-8%ot vetítenek előre. Ez a település átlagon felül felkapott (talán Budakeszihez tudnám hasonlítani), ezért a 10% sem elképzelhetetlen (az utóbbi időben itt éves szinten 20%kal emelkedtek az árak).
4. Megígértük az öreg néninek, hogy a mi tulajdonunkban marad a ház, és vigyázunk rá.
A következő projekt már "értékesítéses" lesz, a jövő héten ülünk le a tervezővel. Oda kell majd egy kis brainstrorming, hogy pl milyen néven is reklámozzuk majd a házat. A kisváros központjától (vasútállomástól) 5 perc gyalog, mégis zöldövezetben lesz a ház. Valami ilyesmit 5öltünk ki eddig: "Lakjon Ön is Ricany zöld szívében"- persze ez csehül jobban hangzik. :)
ha tudtok valami jo nevet, ne fogjátok vissza magatokat.
ui. Látom, raber megint hozza a formáját, de nem kell őt annyira komolyan venni, szvsz.
"A tőzsdei árakkal meg fölösleges dobálódzni, mert azok napról napra nagyokat változhatnak. Most éppen megkétszereződtek egy félév alatt. Nehogy lefeleződjenek, mint a kínai részvények egy újabb félév alatt."
Mivel a tozsde hozzam szakmailag kozel all, azert pontositanek:
A tozsdei arakkal pontosan azert erdemes dobalozni mert naprol napra valtoznak. Mind a termeshozam-varakozasok, mind az intervencios vasarlasokkal kapcsolatos hirek, mind a kulso (vilagpiacrol, regios piacrol erkezo) arsokkok beepulnek a tozsdei arakba. Termeszetesen az arak nem azonnal es 100% pontossaggal araznak be minden hirt, de tendenciajat tekintve ritkan rossz indikatorok. Tehat a gazdalkodok, elelmiszeripari termelo cegek es a szektorhoz szorosabban vagy lazabban kotodo szereplok fedezeti termekkent nagyon jol tudjak hasznalni az arutozsdei termekeket. Es az sem veletlen hogy pl. egy foldberleti szerzodest tozsdei termin fixingjehez indexaljanak. Ha alacsony a buza ara a tozsden akkor a felvasarlok sem fognak erte sokat fizetni, es forditva. Igy az alacsony ar a teljes szektorban egyenletesen es aranyosan szetoszlik.
Az arfolyamok termeszetesen valtozekonyak, mivel KOCKAZATOT koncentralnak. Konzervativ befektetoi szemszogbol epp arra valo a commodity futures piac, hogy a piaci szereplok arkockazatukat megfeleloen fedezni tudjak. Mivel nincs egzakt arkeplet sem a gabona sem barmilyen egyeb termek JOVOBENI aranak meghatarozasara, en azt is eros tulzasnak tartom amit te ervkent felhoztal ezzel kapcsolatban:
"Azonkívül jó termés esetén nem 50 ezer forint a búza tonnánkénti ára, hanem a fele"
Pont olyan legbolkapott ar a 25 mint az 50 ezer forint. Mint fentebb irtam nincs olyan keplet ami alapjan ez biztos lenne. Es ehhez meg tegyuk hozza hogy a gabona arat nem forintban jegyzi a vilagpiac, sot meg az europai sem, tehat a forintban mert arak es a termes mennyisege eseten a negativ korelacio erosseget meg a deivzaarfolyam is gyengiti.
"Aki termőföldet vásárol, nem kalkulálhat a most éppen világcsúcs magasságokban tanyázó gabona árakkal"
Miert nem? A vilagpiacon jelenleg egy eroteljes arrobbanas figyelheto meg a mezogazdasagi arakban.
Egyreszt (es ez a hosszu tavon meghatarozo tenyezo) a fejlodo piacok - fokent az azsiai ezen belul is kinai piac - minosegi valtason mennek keresztul. Az egy fore eso GDP elerte azt a szintet, ahol a fogyasztok valtanak a novenyi alapu elelmiszerekrol az allati eredetu elelmiszerekre. Ahogy a kinai mezogazdasagi miniszter fogalmazott: "Akik eddig disznot hizlaltak azok most sonkat esznek."
Ez jelentosen megnoveli a takarmenynovenyek iranti keresletet. Egy kilo hus eloallitasahoz (ha jol tudom) 3 kilo kukorica kell. Tehat ha ugyanazon a teruleten termel a vilag, de nagyobb a husfogyasztas, az jelentosen csokkenti a rendelkezesre allo etkezeti buza rizs kukorica es egyeb termenyek kinalatata.
Masreszt a biouzemanyagok eloallitasa (biodizel illetve bioetanol) jelenleg pl az egyesult allamokban a kukoricatermeles 10%-anak adnak piacot. Tehat ennyibol lesz uzemanyag, ennyivel kevesebbol elelem.
Ami marad azt meg Kina veszi a malacoknak, ha egyszeruen akarok fogalmazni.
Ezek a trendek nem szezonalis jelleguek. Attol, hogy iden tobb vagy kevesebb eso esik sem a kinai egy fore juto GDP sem a biouzemagyagyartas novekedesi uteme nem fog megtorpanni. Tehat az arnovekedes a mai ismereteim alapjan szerintem hosszutavon fennmarado trend az elelmiszerarak eseten.
"Summa-summárum búzatermesztéssel 150-180 ezer Ft/ha árbevétel érhető el egy átlagos évben, amin ügyes gazdálodással lehet 15-20 ezer forint netto eredmény."
Nos a fentiek alapjan azt gondolom megfeleloen kifejtettem hogy miert nem tudok egy ilyen eros allitast elfogadni. Talan velemenyed szerint 15-20 ezer HUF/Hektar a netto eredmeny, de ezzel meg laikuskent is vitaba szallnek a jovore nezve a fent emlitett trendeket figyelebe veve.
Az a baj, hogy ha mas is ilyen eros allitast tesz, az szerinted vetit, lodit es csacskasagokat beszel. Te pedig leirsz ilyen adatokat es allitasokat es azt gondolod hogy kellokeppen megcafoltad az elotted szolot. Legalabb annyi a te megallapitasaidban a legbolkapott adat mint a tobbiekeben. Legalabb...
Ezt a berhazat megtartjuk magunknak, ez lesz a nyugdijalapunk. kb netto 35e jon majd belole,cseh koronaban /most kb 10 ft 1 kc/, az erteke kb 100M lesz majd.
Ez lesz a biztonsagi alap, ha a kovetkezo projektek egyike becsodolne, hehehe.
Kovetkezo projektek:
cseh tarsashaz epitese Ricanyban /Praga mellett/
pesti tetoterbeepites - ezt meg keresem. ha tudtok valamit, szoljatok.
Akkor a projekt moge rakhato story mar meg is van :))
Ha nincs meg valasztott nev a projektnek lehet hogy erdemes elnevezni az eredeti tulajrol, vagy kotni hozza valahogy. Biztos a cseheknel is van a magyar XX. szazad musorhoz hasonlo (ha jol emlekszem ez volt a neve es talan RTL-en futott) musor. Talan erdemes probalkozni, hatha egy dokumentumriport erejeig raharapnak a tortenetre. Ha jol idozited es mondjuk az ertekesites megkezdese utanra utemezed (nem tudom hogy tervasztalrol vagy keszen akarod majd ertekesiteni) az jo kis ingyenreklam lehet. Ha villahaz akkor a tenisz mint "elit sport" nagyon jol fog illeszkedni a vevoi kor izlesehez. Szerintem...
OFF:
Ha (rendesen) megkesve is de udv a lanyos apak kozott. Az en "nagylanyom" mar 3 mult, igy o mar az epitkezesrol lassan atter a teruletvedelemre. A "gonosz fiuktol" vedi a homokvarat es a viragoskertet...
aki követi a hozzászólásaimat, az tudja, hogy egy ideje vezetünk egy cseh "villaátalakításabérházzá" projektet, ami kb eddig háromszor szakadt meg a tulajdonos öreg néni betegségei és tudálékos ügyvédje miatt.
De.
a múlt héten végre aláírtuk az előszerződést. hétfőn megkaptuk a jelzáloghitelt, ma megyünk a bankba a nénivel aláírni mindent. El sem hiszem. Ez kb 2 évet vett igénybe, de legalább a kialkudott vételár sem változott azóta :)
Remélem, hogy felújítás/átalakítás azért zökkenőmentesebb lesz. majd írok róla, ha van rá igény.
és hogy egy kis ízt is adjak a sztorinak: a ház eredetileg Csehország legelső teniszvilágbajnokáé volt, valamikor a két VH között épült. Az eredeti tulaj akkoriban tanította Henry Ford családját is teniszezni, óráiért kocsiban fizettek.
off: ha figyelmesen olvasod a hozzászólásomat, akkor láthatod, hogy csak "jövőre" szól intelmem a lányomhoz. :) ebben az évben szerintem kimarad az ingatlanozasbol (homokozóból)
Na téged is kiigazítalak. A 2 és fél hónapos kislányodat ne engedd még a homokozóba, mert meg fogja enni a homokot. Aztán meg nem marad homok az én 8 hónapos kisunokámnak (fiú). Mi most tanítjuk, hogy ne egye a homokot, mert nem marad a kislányodnak.
Na látod ezzel is egyetértek. A helyreigazítás nem esik jól az embereknek, ezért haragszanak arra, aki kiigazít. Lehordják minden mocsoknak. Nem csak te vagy így ezzel, hanem mások is. Pedig csak nem kellene nagyokat mondani. Annyira nyilvánvalóan nagyokat mondasz, hogy azt nem lehet szó nélkül hagyni.
16 millió tonnás búzatermés Magyarországon? Mondom, hogy nem lehet ennyit termelni. Erre te azt mondod, hogy olvassak. Olvasd el te Viennatrader által beidézett cikket, amiben benne van, hogy a búza termőterülete 1.18 millió hektár. Tavaly 4 millió tonna volt a termés az országban. Milyen átlagtermés kellene a 16 millió tonnás irányszámod teljesüléséhez? 13-14 tonna/ha. Aki családi gazdálkodó, az ne mondjon ekkorát, mert még azt sem hiszem el, hogy meg tudja különböztetni a búzát a cukorrépától.
500 ezer forint árbevétel hektáronként a búzán? Mikor mondom, hogy az túl sok, akkor te előhozod, hogy a szőlőn nagyon jól lehet keresni.
Amikor mondom, hogy jogszabály szerint a földhasználót illeti az állami támogatás, nem pedig a tulajdonost, akkor azzal érvelsz, hogy én is biztosan adót csalok.
Amikor szóvá teszem, hogy egyik szavadban alacsony aranykoronás földek vásárlásáról beszélsz, a másik szavadban meg 35 aranykoronát emlegetsz, ahol a bérlőid 10 t/ha búzát termelnek, akkor bajkeverőnek minősítesz.
Nagyon sajátos kontraérvek kétségtelen. Mindenesetre hagyjuk valóban. Szerintem, aki követett bennünket megérti ennyiből is, hogy mennyit lehet elhinni belőled. Aki bedig a mesét szereti olvasni, annak úgyis mindegy.
2.5 hónapos kislányamomat tanítom éppen arra, hogy a homokozó melyik részét sajátítsa majd ki magának és adja bérbe jövőre. :)
Ámberek, 1 napig nem nézek rá a topikra, és egyből ekkora lendületet kapott???
Engem személy szerint nem zavarna az érvek-ellenérvek ütköztetése, csak tól sok benne a személyeskedés. Sajnálom raber, de ezt valahol te kezdted. Arra szeretnélek kérni, hogy van érdemi hozzászólásod, azt oszd meg velünk semleges hangnemben.
Egyébként valszeg nem kell attól félned, hogy earl beszámolójára mindenki elindul vidékre földet venni. Akik itt olvasgatnak, azok szerintem "megcsinálják rendesen a házi feladatukat".
Na, ezzel a spottal teljesen egyetértek, amint azt az első, a jelen témához kapcsolódó hozzászólásomban is írtam.
A matekozásoddal viszont megint baj van. A 2007-es gyenge-közepes termésátlag 3,6 búza t/ha volt. Legalábbis Viennatrader barátod által beidézett cikk szerint. A 4,6 t/ha jó átlagtermés búzából, nem gyenge közepes. Az idén valószínűleg jó lesz a termés, bár még sok éjszakát kint hál a búza az aratásig, de azt akármibe lefogadom, hogy 16 millió tonna/év nem lesz az össztermés Magyarországon búzából az elkövetkező 20 évben sohasem. Erre lehet mérget venni. Ehhez még a 10 tonna/ha átlagtermés sem lenne elég, hiszen nincsen annyi termőterület.
A tőzsdei árakkal meg fölösleges dobálódzni, mert azok napról napra nagyokat változhatnak. Most éppen megkétszereződtek egy félév alatt. Nehogy lefeleződjenek, mint a kínai részvények egy újabb félév alatt. Aki termőföldet vásárol, nem kalkulálhat a most éppen világcsúcs magasságokban tanyázó gabona árakkal.
Summa-summárum búzatermesztéssel 150-180 ezer Ft/ha árbevétel érhető el egy átlagos évben, amin ügyes gazdálodással lehet 15-20 ezer forint netto eredmény. Ezért kell a támogatás, mert ezt a termesztést különben értelmes ember nem csinálná. Ezért ne számítson a földvásárló befektető arra, hogy a területalapú támogatást megkapja. Hacsak nem saját maga műveli a földet. Ezért félrevezető a kétnickes kolléga lendületes érvelése.
Ezekel együtt a földvásárlás nem tűnik rossz befektetésnek, csak nem annyira szuper, mint ahogy itt tálalta nagytudású kollégánk.
